Вавилон

Агентство недвижимости

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Продаем квартиру. Шаг седьмой: сделка

Вот мы и добрались до самого важного этапа продажи квартиры – сделки. До этого переговоры и соглашения с покупателями юридической силы не имели – в любой момент все можно было отыграть назад. А после подписания договора и его государственной регистрации объект официально переходит к новому собственнику.

Нотариус? Вам не надо…


В аналогичной «пошаговой инструкции», посвященной приобретению жилья, мы уже писали, что российское гражданское законодательство оставляет на усмотрение сторон – заключать ли сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса или обойтись простой письменной формой (ППФ). Объясняли мы и то, что нотариальное удостоверение является дополнительной гарантией надежности – в частности, того, что стороны дееспособны, понимают значение своих действий и т.п.

Покупателю, спору нет, все это очень важно: не хочется ведь, чтобы человек, продавший вам квартиру полгода назад, вдруг заявился «в гости» и объявил, что передумал. Но сегодня мы анализируем процесс с точки зрения именно продавца. А ему дополнительные проверки ни к чему – он ведь стремится просто получить деньги, после чего дальнейшая судьба квартиры ему, называя вещи своими именами, «по барабану».

Мораль очень простая: вам нотариус не нужен. Если же этого хочет противоположная сторона, можно, конечно, уважить человека. Но все расходы, связанные с нотариальным оформлением, пусть несет сам. А разница тут существенная: по словам Елены Голубевой, управляющего партнера компании «ХИРШ», нотариальное оформление обойдется не менее чем в 1-1,5% от стоимости объекта. За составление ППФ специалист возьмет 1,5-2 тыс. руб.

Попунктно

Тема содержания договора купли-продажи тематическими изданиями просто «изжевана». О том, что должны быть указаны ФИО сторон, адрес продаваемой квартиры и т.п., написано уже тысячи раз. Поэтому поговорим о более тонких деталях – тех, что особенно волнуют продающую сторону.

Прежде всего это, конечно, цена – она должна быть названа четко и ясно (кстати, договор без указания цены юридической силы не имеет). Но помимо общей суммы должна быть приведена и «разбивка» по платежам – если таковая есть. Например, сколько-то денег вы уже получили в виде аванса – это обязательно должно быть упомянуто. Еще важнее, если часть средств покупатель удерживает до определенного момента (чаще всего – физического и юридического освобождения квартиры и передачи ключей). В том, что временно недоплачивается, например, 50 тыс. руб., ничего страшного нет – такова общепринятая практика. Но упоминание об этой сумме обязательно должно быть в бумагах. Потому что в противном случае (в соглашении написано, что все расчеты произведены полностью и стороны не имеют друг к другу претензий), передав ключи и ожидая оставшихся 50 тысяч, вы вполне можете встретить в ответ недоуменный взгляд: «Какие еще 50 тысяч?». Немая сцена…

Также следует обратить внимание на вопросы, связанные с обязательствами, которые вы берете на себя по договору. Главным образом они касаются все того же физического и юридического освобождения. Каковы сроки. Реальны ли они (не забудем, к примеру, что на снятие с регистрационного учета у мужчины уйдет больше времени и сил, чем у женщины: придется получить еще определенную дозу «геморроя» от военкомата). Не вписал ли хитрый покупатель пункт о какой-либо вашей ответственности за срыв сроков. А то получится, что не уложились в отведенные две недели – и упоминавшиеся 50 тысяч противоположная сторона оставит себе…

Милый сердцу «налик»


Безусловно, продавца прежде всего волнует вопрос, когда и как до него доберутся деньги. Надо сказать, что, несмотря на расцвет электронных технологий и всяких инноваций, всевозможного интернет-банкинга и прочих премудростей, на нашем рынке по прежнему в ходу простые и понятные наличные. А чтобы контрагенты не обманули друг друга (есть ведь такая вероятность, правда), придумана схема с депозитной банковской ячейкой.
Суть ее заключается в следующем. Покупатель арендует на свое имя бокс в депозитарии – чаще всего на полтора месяца. Затем он, продавец и банк подписывают специальное «трехстороннее соглашение». По нему арендатор ячейки не имеет к ней доступа весь этот срок, кроме последних двух-трех дней. А продавец может прийти и открыть ее в любое время, но только при условии, что принесет заключенный и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

Если сделка успешно совершена – продавец забирает деньги. Если нет – у несостоявшегося покупателя есть те самые два-три дня, чтобы забрать средства. «При этой технологии банк является независимой стороной, которая контролирует предоставление именно тех документов, которые стороны указали для доступа к ячейке, — уточняет Наталья Киселева, юрист отделения «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвидвижимость». – Таким образом минимизируются риски контрагентов: покупателя – отдать деньги и ничего не приобрести, продавца – продать квартиру и не получить деньги».

…Составив и подписав договор купли-продажи, стороны отправляются в банк. Продавец (под немигающим взглядом покупателя, естественно) лично пересчитывает деньги и кладет их в ячейку. После этого можно сдавать документы на госрегистрацию.

Регистрация: воспитываем терпение

В далекие 90-е регистрацией сделок купли-продажи недвижимости в Москве ведал Департамент муниципального жилья. И занимал этот процесс всего день! При несомненном удобстве тогдашняя технология имела недостатки, главный из которых сводился к тому, что за столь короткий срок регистраторы не успевали досконально проверить квартиру. Результат – существенное количество всевозможных мошенничеств. По этой причине государством был создан специальный орган. Сначала он назывался Федеральной регистрационной службой (ФРС), сегодня его название стало более тяжеловесным: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В Москве у «регпалаты» (еще одно название – неофициальное, но очень популярное среди риелторов) около полутора десятков приемных, обращаться можно в любую. От заявителя требуется пакет правильно оформленных документов и квитанция об оплате госпошлины – для частных лиц ее размер составляет 1 тыс. руб. «Сегодня государственная регистрация длится пять рабочих дней для договоров купли-продажи с использованием ипотеки и две недели для всех остальных», — отмечает Н. Киселева.

…Ну и после получения зарегистрированных документов остается последний шаг: передать квартиру физически, то есть отдать покупателю ключи и подписать с ним передаточные акты.
 




Новые объекты

зем участок ровный (состоит из двух зем уч - 8 и 12 соток), находиться в жило...
Рыльская 42. 1/2 Эт дома, 32/20/5 кВ м, просторный холл, состояние хорошее, ч...
пионерская 43, квартира  на 1/2 Эт дома, дом кирпичный , ванна на кухне ,сост...
Аренда Ташкенская 145, 4/9 Эт дома , все необходимое , мебель и техника обычн...
1 к кошелев , самая удачная планировка 1 к , 37 кВ м , на 2 стороны, ремонт "...
Карбышева д 71, общ площадь 40/18/12 кВ м, лоджия , хороший вид из окна ,Ремо...