Вавилон

Агентство недвижимости

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Продаем квартиру. Шаг второй: выставляем цену

Подготовив квартиру к продаже, самое время задуматься, сколько за нее просить. Ошибиться не хотелось бы: суммы на рынке жилья фигурируют такие, что промашка даже в несколько процентов означает потери, которые обычный человек своей зарплатой будет компенсировать многие месяцы…

Цена: от общего…


Вопрос «от чего вообще зависит стоимость жилья?» очень сложен. Отвечать на него, как изящно выражались древние латиняне, ab ovo (с учетом мировых цен на нефть, строительных СНиПов и прочего) – значит потратить массу времени. Да и не нужно это никому. Поэтому мы коротко.

Первое – местоположение. В Москве под ним понимается ближайшая станция метро. Второе – количество комнат. Не случайно во всех изданиях по недвижимости объявления сгруппированы по категориям «комнаты», «однокомнатные квартиры», «двухкомнатные квартиры» и т.д. Следом идет метраж. Он, конечно, является в определенной степени производной от числа комнат, но очень уже «подвижной» — к примеру, трешки в Москве бывают и менее 50 кв. м, и более 150. Следующий параметр – тип дома. Понятно, что хрущевские пятиэтажки, особенно панельные – совсем не то же самое, что современные здания. Затем – этаж, на котором расположена именно ваша квартира. Далее – расстояние от дома до метро. Также следует принять во внимание окружение дома (окна на парк или железную дорогу – это очень разные вещи), техническое состояние строения, а также продаваемой квартиры.

Есть и еще один фактор – новичку непонятный, но очень мощный. Как напоминает Наталья Ракова, генеральный директор агентства Great reality, среди продаваемых на вторичном рынке квартир очень много «альтернативных» — в этом случае целью продавца являются не деньги, а приобретение другой недвижимости. Альтернативщики — партнеры хлопотные: тянут время, не могут гарантировать, что сделка в конце концов состоится (вдруг не удастся подобрать подходящий вариант?), поэтому «свободная» квартира (та, что просто продается, за деньги) обычно стоит заметно дороже «альтернативных» аналогов. Разница может достигать 10-15%.

…к частному

Что делать с этой «наукой»? Прежде всего понять, что представляет собой ваша квартира, «уложив» ее в перечисленные параметры. Делать это надо честно (вы ведь не с потенциальным покупателем разговариваете, а пока с самим собой): не стоит, к примеру, если до метро идти добрых 20 минут, делать вид, что можно добежать за 10. В общем, создаем предельно объективный «портрет» объекта. Вооружившись им, берем рекламные издания по недвижимости («Из рук в руки» и подобные), заходим на сайты риелторских компаний и ищем максимально похожие варианты. Их продавцы – ваши конкуренты и одновременно – своего рода «компас», позволяющий сориентироваться в стоимости. В процессе изучения вас ждет потрясающее открытие: цены отличаются. Иногда очень значительно: до двух-трех раз! Почему? Первое объяснение – не вся информация достоверна, и особенно это касается Интернета. Там годами болтаются, перемещаясь с сайта на сайт, предложения, которые либо давно проданы, либо никогда не существовали в природе.

Но бывает, что и объявление свежее – а цена странная. В чем дело? Если значительно выше рынка – тут все ясно: скорее всего, продает не слишком адекватный хозяин. Как в известном анекдоте: сам понимаю, что миллион за курицу дороговато, но деньги очень нужны. С чрезмерно дешевыми вариантами сложнее. Тут может быть «приманка»: квартиры нет, а сидящий на том конце телефона риелтор просто пытается привлечь интересующихся – в расчете «уболтать» их на заключение эксклюзивного договора. Может оказаться и так, что квартира действительно существует, а «щедрость» продавца объясняется какими-то ее дефектами. Скажем, «кривыми» правоустанавливающими документами.

Вывод тут, в общем, один: аналитическую работу нельзя ограничивать просто чтением, нужно активно звонить по объявлениям, интересоваться. В первые разы вы, конечно, не раз почувствуете себя дураком, зато потом разберетесь в ценах и без проблем будете отсекать «обманки». В поле зрения останутся только подлинные объявления – те, где квартиры действительно продаются и именно за такие деньги. На них и ориентируемся, выставляя собственную стоимость.

Можно и к риелтору


Еще один способ — позвонить в агентство недвижимости и попросить оценить квартиру. Метод замечательный (особенно на первых порах, когда вы еще мало знаете о рынке), но требует соблюдения пары условий. Во-первых, ни в коем случае нельзя говорить, что вы «просто прицениться» — в этом случае к вам вряд ли проявят большой интерес. Нужно всячески выражать готовность приехать и заключить с трудящимися рынка real estate самый эксклюзивный в мире договор. Но – завтра, а сегодня хотелось бы все-таки узнать стоимость. А во-вторых, не забудем, что риелторы тоже склонны завышать цифры. Некоторые люди выбирают агентства исходя исключительно из того, где им предложат больше. Зная об этом, брокеры стараются изначально назначить стоимость «от души» — а потом, когда продать не удастся месяц-другой, собственника можно будет и убедить немного «снизиться»… «Профессионалы действительно знают рынок и реальные цены, — комментирует Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – Но, чтобы заполучить клиента, вам объявят несколько завышенную цену. Поэтому ориентироваться на нее стоит исключительно только как на верхнюю планку стоимости объекта».

Выходим сами: побольше или поменьше?

Наконец, наступает решающий момент: нужно давать объявление. Уровень цен мы уже знаем, какую выставлять на свою квартиру? Большинство новичков тут постараются дать не ниже, чем у конкурентов, может даже чуть выше – в расчете на чудо. И, убежден Сергей Власенко, генеральный директор компании «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис», ошибутся. «Нельзя ориентироваться на стоимость аналогичной квартиры, если она «висит» уже несколько месяцев: вряд ли вам удастся быстро продать свою недвижимость за сходные деньги, — говорит эксперт. – Лучше найти самый дешевый аналог и предложить свой объект еще с небольшим дисконтом, например, в 5%».

Опасности «продешевить» нет – если рынок будет отзываться на ваше предложение слишком активно, всегда можно повысить цену. При удачном раскладе получится даже устроить «аукцион» — собрать несколько желающих и объявить, что достанется жилье тому, кто предложит больше. В любом случае это лучше, чем сидеть около молчащего телефона – а молчит он потому, что стоимость излишне высока…
 




Новые объекты

зем участок ровный (состоит из двух зем уч - 8 и 12 соток), находиться в жило...
Рыльская 42. 1/2 Эт дома, 32/20/5 кВ м, просторный холл, состояние хорошее, ч...
пионерская 43, квартира  на 1/2 Эт дома, дом кирпичный , ванна на кухне ,сост...
Аренда Ташкенская 145, 4/9 Эт дома , все необходимое , мебель и техника обычн...
1 к кошелев , самая удачная планировка 1 к , 37 кВ м , на 2 стороны, ремонт "...
Карбышева д 71, общ площадь 40/18/12 кВ м, лоджия , хороший вид из окна ,Ремо...