Вавилон

Агентство недвижимости

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Сдача квартиры в аренду: 10 рекомендаций – как получить с арендатора деньги и не стать его жертвой

Поговорим о том, что «спокойная и беспроблемная жизнь» арендодателя – миф. Рисков у человека, сдающего квартиру постояльцам, существует масса. В их ряду – и угроза физической сохранности недвижимости, и вероятность неплатежей, и возможные проблемы с ЖЭКом и милицией. Сегодня – продолжение этой темы.

А мы перейдем к самой, пожалуй, острой проблеме во взаимоотношениях сдающих квартиры и государства, - к налогам.

Налоги: муторно, но платить нужно


Итак, один из рисков для хозяина жилья, если обуреваемый жаждой мести арендатор «настучит» на него в налоговую инспекцию. Такие случаи на нашем московском рынке уже были. В частности, год назад Головинский районный суд приговорил незадачливого хозяина жилья к штрафу в 100 тыс. рублей.

Напомним, что получаемая арендная плата является доходом, подлежащим обложению налогом в размере 13% - это непреклонная позиция ФНС. Арендодатели считают иначе: точных цифр, понятно, нет, но по прикидкам лишь 5-7% московских рантье делятся своими доходами с родиной. В основном, это владельцы дорогих квартир. «При первом знакомстве с собственником, для облегчения нашего взаимодействия мы советуем ему узаконить свою деятельность и объясняем, как можно оптимизировать налоги. – В сегменте от $5000 собственники квартир практически все следуют этой рекомендации. Исключения бывают очень редко, так как последствия разоблачения в данном бюджете бывают достаточно неприятными».

Что до «низа» рынка, т.е. самого недорогого и массового класса «эконом», то там все наоборот: «редкими исключениями» являются как раз люди, решившие налоги заплатить. Остальные разными способами скрываются.

Никоим образом не защищая «уклонистов» и признавая, что платить налоги надо, попытаемся объяснить, почему люди ведут себя так. Прежде всего, заплатить оказывается сложно технически. Налоговая инспекция встретит человека, желающего выполнить свой гражданский долг, сначала очередями. Далее начинаются явления, которые лучше всего описываются словом «хамство». Например, налоговый инспектор потеряет бумажку о том, что вы заплатили причитающееся. Что он сделает? Позвонит, и, вежливо извинившись, расскажет, что случилось? Вряд ли. Скорее всего, пришлет строгое уведомление о том, что налоги не заплачены, и что по этому поводу предстоят санкции вплоть до уголовного преследования.

Еще картинка с натуры. В прошлом году налоговики объявили, что хотят облегчить арендодателям жизнь, для чего предложили приобретать специальные патенты – без утомительных подсчетов и прочего. Но патенты полагались только тем, кто зарегистрировался в качестве индивидуального частного предпринимателя. Обычным гражданам, не прошедшим подобную процедуру, они не положены. А во-вторых, сумма оказалась запредельной – патент был выгоден только тем, кто получает от аренды сумму более 70 тыс. руб. в месяц. Подавляющему большинству эконом-рынка, где цены вертятся вокруг 25-30 тыс. руб., эта инициатива не интересна ни под каким видом.

Наверное, государство со своей стороны должно пойти на какие-то шаги со своей стороны – чтобы платить налоги было быстро, приятно и легко. Но пока что арендодатели в налоговую не спешат и ходят, в принципе, под дамокловым мечом.

Захват квартиры: выселять придется с боем

Назвать такую ситуацию очень частой и распространенной нельзя – но иногда бывает. Вот реальная история, прочитанная недавно на одном из профессиональных форумов.

Старичок сдал квартиру семье азербайджанцев. Причем они вроде как договорились, что эта не аренда, а что-то вроде ренты: платят определенную сумму в течение 10 лет, а потом квартира их. Правда, не было не подписано ни единой бумаги, подтверждающей подобные соглашения. Через несколько лет старичок умер, его законные наследники стали вступать в права – и столкнулись с этими жильцами. Те никуда выезжать не хотят, уверяя, что квартира «их». В итоге ситуация вроде как разрешилась для собственников удачно – но пришлось привлекать милицию.

Формально ситуация совершенно однозначна: нет документов – пошли вон! «Собственник обращается в милицию и выселяет жильцов. В крайнем случае, подает в суд и, безусловно, его выигрывает, - уверена Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Сейчас не лихие 90-е, и подобных случаев не встречается».

Другие эксперты, однако, подобный оптимизм не разделяют. «Захват квартиры – не такое редкое явление, как может показаться вначале. Почти половина людей, обращающихся к нам за услугами по доверительному управлению недвижимостью, говорят, что делают это потому, что сами не могут справиться со своими жильцами и получить с них хотя бы оплату за проживание.  Самая показательная история была у нас, где собственник (одинокий дееспособный инвалид детства) сдал свою квартиру семья таджиков. Они перестали платить, а хозяина даже не пускали в квартиру – просто через закрытую дверь посылали куда подальше. Проблемы с «захватчиками» решали уже мы».

Что делать?


Будучи человеком практическим, автор более всего ценит не сочувственное цоканье языком, а рекомендации по существу. Попробуем и в данном случае сформулировать правила, позволяющие арендодателям если не избежать, то по крайней мере минимизировать свои риски.

Первое – ответственно подойти к выбору снимающих. Статистика риэлторских компаний свидетельствует, что наименее проблемные арендаторы – это люди семейные, средних лет, имеющие постоянную работу в солидной компании. Вот и не нужно оригинальничать, «экспериментируя» с другими категориями. Кстати, риск от «неблагонадежных» потенциальных постояльцев не ограничивается тем, что они могут квартиру снять и потом устроить там что-то нехорошее – он шире. Напоминает о таких неприятностях, как банальное воровство при просмотре квартиры, а также исполнение лицом, просматривающим квартиру, роли наводчика для воров.

Второе - брать страховой депозит, то есть некую сумму, которая может быть равна половине или полной стоимости арендной платы за месяц. Берут ее на всякий случай - если имущество окажется вдруг испорченным, а возвращают, когда арендатор съезжает. При условии, конечно, что мебель, бытовая техника и проч. – все осталось в целости-сохранности. Эксперты уверяют, что страховой депозит дисциплинирует жильцов, они бережнее относятся к хозяйской обстановке.

Третье - можно застраховать квартиру вместе со всем имуществом. Годовая страховка трекомнатной квартиры бизнес-класса с действующим камином обошлась в сто тысяч рублей, при этом расходы по страхованию взял на себя арендатор – так ему было гораздо спокойнее в жилье, где только телевизор стоил двенадцать тысяч долларов. Оплата им этих расходов позволила наймодателю не брать с жильца страховой депозит». 

Четвертое – еще один способ сохранить имущество – составить его полную и подробную опись. В соответствии с записью «холодильник – б\у, 1 штука», можно вместо новенького американского трехкамерного аппарата увидеть у себя на кухне старенький, еле дышащий, обклеенный для надежности скотчем «ЗИЛ». 

Пятое – состоятельные арендодатели могут передать квартиру в доверительное управление. Это услуга стоит денег, зато деньги сами поступают на счет, а отчет приходит по электронной почте.

Шестое – тщательнейшим образом прояснить все возможные детали. Людям часто кажется, что некоторые вещи самоочевидны – но у другой стороны противоположное мнение. Так что все мельчайшие нюансы (кто в квартире будет жить, кто оплачивает квартплату, а кто – телефон, в какой именно момент вносится арендная плата, что будет, если этот срок пропущен и многое другое) нужно прояснить. Во-первых, сам факт таких договоренностей дисциплинирует. Во-вторых, если окажется, что с потенциальным снимающим вы в каких-то вопросах не сходитесь – лучше выявить это заранее и вообще не сдавать этому человеку квартиру, чем обнаружить это после, когда он уже сидит в вашей квартире.

Седьмое – не полениться и все достигнутые договоренности зафиксировать на бумаге, т.е. составить подробный договор. Недобросовестный арендатор может «забыть» все ваши устные соглашения, а в случае с бумагой всегда есть возможность ткнуть его носом в подпункт «б» пункта 5. Кроме того, только письменный договор является аргументом в суде (если, не приведи господи, дело до него дойдет). Правда, относительно договора довелось услышать и еще одно мнение – достаточно парадоксальное. Если такой договор имеется, арендодателю в случае каких-либо конфликтов придется обращаться в суд. В период, пока длится процесс (а это многие месяцы), арендатор может вообще перестать платить – выбросить его на улицу до окончания разбирательства вы не имеете права. Кроме того, суд может оказаться «гуманным» и отказаться выселить арендатора с малолетними детьми. «Парадокс, но в этом случае получается, что договор аренды наименее выгоден именно арендодателю: если договор не подписан, то милиция обязана выгнать «незаконно вторгшегося» в чужое жилище субъекта».

Восьмая рекомендация – неукоснительно соблюдать все свои полномочия по договору. Записано, что оплата должна поступать строго 15 числа каждого месяца – устраивайте «разборки» по поводу каждой задержки хоть на день. Имеете право ежемесячно проверять техническое состояние – не ленитесь делать это, отклоняя предложение снимающего встретиться для передачи денег где-нибудь в метро. Дело тут, разумеется, не в жадности (ну что, на самом деле, страшного в том, чтобы подождать денег пару дней?!), а в том, чтобы дать понять, что шутить с собой вы не позволите. Большое обычно начинается с малого: почувствовав вашу слабину в одном (задержал деньги на недельку – а хозяин деликатно молчит), арендатор наверняка попытается «расширить успех».

…И, конечно, не стоит чрезмерно сближаться с арендатором, заводить с ним панибратские отношения. Тем более «чего-то больше». Если, например, вы – молодой мужчина, а квартиру у вас сняла симпатичная девушка – теоретически можно попытаться решить помимо финансовой проблемы и еще одну. Но денег за свою квартиру вы после этого вы, скорее всего, больше не увидите.

И последняя рекомендация. Все действия по сдаче квартиры в аренду лучше совершать не самостоятельно, а при помощи профессионалов из агентств недвижимости. В пользу этого существует масса доводов, главный из которых состоит в том, что услуги риэлторов (если мы говорим об эконом-рынке) для сдающих квартиры бесплатны. Таковы реалии нашего рынка – по крайней мере, пока.
 




Новые объекты

зем участок ровный (состоит из двух зем уч - 8 и 12 соток), находиться в жило...
Рыльская 42. 1/2 Эт дома, 32/20/5 кВ м, просторный холл, состояние хорошее, ч...
пионерская 43, квартира  на 1/2 Эт дома, дом кирпичный , ванна на кухне ,сост...
Аренда Ташкенская 145, 4/9 Эт дома , все необходимое , мебель и техника обычн...
1 к кошелев , самая удачная планировка 1 к , 37 кВ м , на 2 стороны, ремонт "...
Карбышева д 71, общ площадь 40/18/12 кВ м, лоджия , хороший вид из окна ,Ремо...