Вавилон

Агентство недвижимости

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Аннуитетный или дифференцированный платеж в жилищном кредитовании?

Когда Вы принимаете решение брать ипотечный кредит, немаловажную роль играет выбранный вариант платежей: какие суммы Вы должны вносить, будут ли они меняться или будут одинаковы, какова будет общая переплата по кредиту и т.д. Иными словами, Вам должно быть удобно выплачивать кредит, и при этом выбранный вариант погашения должен быть выгодным для Вашей финансовой ситуации.



В зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга (так называемого «тела кредита») и процентов по нему существуют два способа погашения задолженности:
– аннуитетные платежи;
– дифференцированные платежи.

Аннуитет
В этом случае ежемесячные платежи по кредиту будут равны на протяжении всего срока погашения. Однако они равны только на первый взгляд, но их структура меняется год от года, и структура Вашего первого аннуитетного платежа и последнего будет диаметрально противоположной.
Допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Ежемесячный платеж каждый месяц будет неизменен – 32 238 руб. в мес. Но давайте сравним структуру вашего первого аннуитетного платежа и последнего:

Итак, по размеру платежи равны, но из суммы первого платежа 7238 руб. идет на погашение основного долга («тело кредита»), а остальное – это проценты по кредиту. Так что в первое время Вы в основном гасите проценты, а непосредственное погашение задолженности перед банком начинается где-то ровно посередине срока кредита (см. график ниже):

Чем хороши аннуитетные платежи?
• Удобство: сумма платежа всегда одинакова, поэтому вероятность недоплатить почти нулевая.
• Если досрочно погасить кредит в первую половину срока, Вы сможете существен-но сократить свой долг.
• Даже если Вы не будете гасить кредит досрочно, за счет инфляции с виду одинаковые платежи будут становиться все менее ощутимыми для вашего бюджета.
• Поскольку аннутитетные платежи одинаковы, то Вы сможете приобрести бОльшую по площади квартиру, чем в случае с дифференцированными платежами (см. ниже). Ведь в случае с дифференцированными платежами в первые годы они будут существенно выше, чем аннуитетные, и крупный кредит вам при тех же доходах могут одобрить с аннутитетными выплатами, но отказать – при дифференцированных.
• Аннуитетные платежи идеальны для молодых семей, для тех, у кого карьерный рост в самом разгаре, и до пенсии еще лет 5-10. Доходы таких людей будут возрастать в будущем, и ежемесячные равные аннуитетные платежи будут становиться все менее заметными для бюджета. Кроме того, за счет рост доходов семья сможет досрочно выплатить кредит.
• Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачи-ваются в основном проценты, Вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат, и на полученные суммы возвращенного налога можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо использовать средства на иные цели.

Дифференцированный платеж
Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных тем, что они к концу срока кредита уменьшаются, то есть они не равны между собой. Как и аннуитетные платежи, они состоят из той части, что идет на погашение основного долга, а также из части, которая идет на процентные выплаты. Однако та часть, что идет на погашение основного долга, в случае дифференцированных платежей всегда одинакова, а размер процентный выплат по мере уменьшения суммы долга падает, т.к. начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.
Возьмем для примера ту же ситуацию, что мы рассматривали выше про аннуитетные плате-жи: допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Сравним структуру первого и последнего платежа по кредиту, который выплачивается по дифференцированной схеме:


Как мы можем видеть, первый платеж существенно больше, чем последний, и это обусловлено, в первую очередь, наличием процентных платежей, которые практически отсутствуют в последнем платеже (см. график ниже):

Какой вид платежа для кого лучше?
Если мы сравним общий размер выплат по кредиту на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых в случае аннуитета и дифференцированного платежа, мы придем к следующим цифрам:

Параметр сравнения ежемесячных платежей:
Аннуитет -  32238 руб.
Дифференцированный платеж - от 41667 руб. в начале срока до 16806 руб. в конце срока.

Так что ближе к концу срока кредита выплаты по дифференцированной схеме будут ниже, чем по аннуитетной, но по аннуитетной схемой в первую половину срока нагрузка на бюджет будет существенно ниже. Так какую же схему платежей выбрать?

Аннуитетный платеж:
· Для заемщиков, у которых доход будет возрастать в будущем
· Для заемщиков, которые еще не использовали право на имущественный вычет
· Для тех, кто боится ошибиться в сумме платежа и недоплатить
· Для тех, кому нужен кредит на большую сумму
· Для тех, кто предполагает в первую половину срока кредита его досрочно погасить (полностью или частично)
· Для тех, кто не может себе позволить слишком серьезную нагрузку на семейный бюджет в первую половину срока кредита из-за высоких платежей.

Дифференцированный платеж:

· Для заемщиков, у кого доход достиг высшей точки, не предвидится дальнейшего роста доходов, а возраст приближается к пенсии. Тогда к пенсии платежи станут минимальными.
Аннуитетный платеж выглядит более привлекательно для большей части заемщиков, поэтому эта схема вылпта по кредитам наиболее распространена в банках. Но теперь, когда мы определились с наиболее подходящей схемой выплат, важно выбрать банк с наименьшей стоимостью кредита. Разберемся, как правильно считать полную стоимость кредита.

Именно поэтому после того, как Вы определились со схемой платежа (аннуитет), важно выбрать банк с наименьшей ПСК, т.к. чем ниже значение ПСК, тем ниже ваша переплата по кредиту, тем меньше нагрузка на ваш бюджет.

 



 


Новые объекты

4 к Квартира ул аэропорт -2, д 6, 60/45/6,6 кВ м, 1/5 эт дома, 2 комнаты смеж...
1 к Донского д 7, (южный город) квартира в предчистовой отделке (штукатурка, ...
2 ка Галактионовская 96, дом деревянный добротный , 43 кВ м, Комнаты раздельн...
1 к квартира, 3 просека д 250, 42,2 / 19/11 кВ м, общая площадь 50 кВ м , лод...
9000 000 рублей , Докум готовы к сделке П. Самарский ( недалеко Поселок Аглос...
Литвинова 322, 30/18/6 кВ м, 3/5 эт кирпичного дома, в квартире сделан ремонт...